Λάθος μεθόδους και εκτιμητικές προσεγγίσεις αλλά και αρκετές γκρίζες ζώνες που τελικά οδήγησαν σε… ξεπούλημα της δημόσιας περιουσίας «διέγνωσαν» οι πραγματογνώμονες της εισαγγελίας που εξετάζουν την διαβόητη πώληση του Ελληνικού.
Στα πολυσέλιδα πορίσματά τους τα οποία αποκαλύπτει το ereportaz οι δυο ειδικοί καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι η έκταση-φιλέτο παραχωρήθηκε από δυόμιση μέχρι και πέντε φορές φθηνότερα από ότι θα έπρεπε ή πραγματικά αξίζει! Ουσιαστικά αδειάζουν εντελώς τα πεπραγμένα της πρώην διοίκησης του ΤΑΙΠΕΔ καθώς εκτιμούν ότι στην καλύτερη περίπτωση τα έκαναν όλα λάθος!
''Συγκεκριμένα, η πρώτη πορισματική αναφορά που κατατέθηκε στην εισαγγελία εκτιμά ότι το Ελληνικό θα έπρεπε να είχε μεταβιβασθεί έναντι 1.5 δις ευρώ, ενώ η δεύτερη έναντι 2.3 δις ευρώ. Το προσεχές διάστημα αναμένονται δικαστικές εξελίξεις καθώς ο επίκουρος εισαγγελέας κατά της Διαφθοράς, κ. Ιωάννης Δραγάτσης, έχει πλέον ένα ισχυρό οπλοστάσιο στα χέρια του. Σύμφωνα με πληροφορίες από το εισαγγελικό γραφείο θα παρελάσουν μάρτυρες αλλά και πρόσωπα τα οποία θα καταθέσουν με την ιδιότητα του υπόπτου.''
Χρησιμοποίησαν λάθος μέθοδο!
Στην πραγματογνωμοσύνη του ο κ. Ιωάννης Μελάς, απόφοιτος του ΕΜΠ με μεταπτυχιακό στο Manchester της Αγγλίας, μέλος του ΤΕΕ με πολύ μεγάλη εμπειρία σε υποθέσεις μείζονος σημασίας και ιδιαίτερου δημοσίου συμφέροντος, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το Ελληνικό έπρεπε να μεταβιβασθεί έναντι 2.3 δις ευρώ. Σύμφωνα με την έκθεση που συνετάχθη η τιμή παραχώρησης ήταν πολύ μικρότερη επειδή:
1) χρησιμοποιήθηκε λάθος εκτιμητική μέθοδος και
2) τέθηκε ιδιαίτερα υψηλός συντελεστής προεξόφλησης με αποτέλεσμα να πέσει η τιμή του ακινήτου.
Στην πραγματογνωμοσύνη επισημαίνεται ότι το ΤΑΙΠΕΔ λαθεμένα χρησιμοποίησε την εκτιμητική μέθοδο των χρηματοροών καθώς αυτή εφαρμόζεται σε επιχειρήσεις με επαρκή οικονομικά στοιχεία και χρησιμοποιείται κυρίως για την επένδυση κεφαλαίων.
Αντίθετα, λέει ο πραγματογνώμονας, θα έπρεπε να είχε χρησιμοποιηθεί η μέθοδος της υπολειμματικής αξίας που χρησιμοποιείται για την αξιοποίηση κενών οικοπέδων όπως δηλαδή του Ελληνικού. Σύμφωνα με πληροφορίες στην μελέτη αναφέρεται ότι το ακίνητο του Ελληνικού έχει ήδη μεγάλη άυλη αξία λόγω της θέσης αλλά και της υψηλής αξίας των όμορων δήμων, την μαρίνα του Ελληνικού αλλά και τον Άγιο Κοσμά. «Δεν είναι σαν να πάει κάποιος και να επενδύσει στην έρημο. Πρόκειται για περιοχή φιλέτο», λέει χαρακτηριστικά άνθρωπος της αγοράς.
Δόθηκε δυόμιση φορές υποτιμημένο
Η δεύτερη πραγματογνωμοσύνη που έχει παραδοθεί στον εισαγγελέα κ. Δραγάτση, υπογράφεται από τον κ. Γεώργιο Αναματερό. Ο κ. Αναματερός είναι μελετητής οικοδομικών αδειών και πραγματογνώμονας για τα δικαστήρια της Αθήνας και του Πειραιά, απόφοιτος του Πανεπιστημίου της Λιέγης, ερευνητής σεισμικής μηχανικής στο Πανεπιστήμιο της Ρώμης και στο Εθνικό Εργαστήριο Πολιτικού Μηχανικού της Πορτογαλίας. Ο μελετητής καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το Ελληνικό πωλήθηκε τουλάχιστον κατά 2.5 φορές υποτιμημένο από την πραγματική του αξία καθώς στην εκτίμηση του ΤΑΙΠΕΔ:
Σχετίσθηκε η εμπορική αξία του Ελληνικού με την επενδυτική αξία του επιχειρηματικού σχεδίου της Lamda,
Για την εκτίμηση χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών που κανονικά χρησιμοποιείται για υφιστάμενες επιχειρήσεις οι οποίες έχουν έσοδα,
Χρησιμοποιήθηκε συντελεστής προεξόφλησης 14,5% ενώ θα έπρεπε να είχε χρησιμοποιηθεί 10%. Σύμφωνα με τον πραγματογνώμονα το Ελληνικό είναι μια επένδυση μέτριου ρίσκου η οποία σε καμία περίπτωση δεν δικαιολογεί τόσο υψηλό συντελεστή προεξόφλησης,
Καταστρατηγήθηκε η αρχική προκήρυξη η οποία προέβλεπε ότι το Δημόσιο θα παραχωρούσε το πλειοψηφικό πακέτο και όχι το 100% της Ελληνικό Α.Ε. με αποτέλεσμα να μπορούσε να καρπωθεί την υπεραξία που θα δημιουργούνταν από την ανάπτυξη,
Επιπλέον ο κ. Αναματερός φέρεται να εντόπισε μερικές ακόμη “παραφωνίες” στην σύμβαση μεταξύ ελληνικού Δημοσίου και της εταιρείας Lamda Development, καθώς ο επενδυτής μπορεί να αλλάξει το τελικό εγκεκριμένο σχέδιο κατόπιν συμφωνίας με το ΤΑΙΠΕΔ (!), ενώ παράλληλα μπορεί να ζητήσει αποζημίωση για τα κτήρια που θα κτίσει μετά το πέρας της 100ετίας.
Η απόσυρση των ενδιαφερόμενων και τα ερωτήματα
Οι εξελίξεις στην υπόθεση του Ελληνικού αναμένονται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Το ίδιο ενδιαφέρον όμως παρουσιάζει και η διαγωνιστική διαδικασία που τελικά κατέληξε στην υποβολή μιας και μόνο πρότασης.
Σημειώνεται ότι αρχικά για το φιλέτο της Αττικής εξεδήλωσαν ενδιαφέρον εννιά υποψήφιοι επενδυτές, ενώ στον δεύτερο γύρο προκρίθηκαν (την 11η Σεπτεμβρίου 2012) οι εξής τέσσερις: “London & Regional Properties (L&R)”, “Qatari Diar”, “Elbit Imaging Ltd.” καὶ ἡ “Lamda Development A.E.”.
Στη συνέχεια όμως η “Qatari Diar” αποσύρθηκε από̀ τὴν διαδικασία (στις 26-11-2013) και έτσι τὸ Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ στις 6-12-2013 απεύθυνε στους υπόλοιπους τρεις την τελική πρόσκληση υποβολής προσφοράς για την απόκτηση του 100% της Ελληνικό Α.Ε. Όμως η μοναδική εταιρεία που υπέβαλε προσφορά μέσω του επιχειρηματικού της σχεδίου, του σεναρίου Foster, ἦταν ἡ “Lamda Development A.E.”. H πρώτη προσφορά κατατέθηκε στις 27-2-2014 αλλά δεν έγινε δεκτή. Η δεύτερη υποβλήθηκε στις 26-3-2014 και λίγο καιρό αργότερα μπήκε στο μικροσκόπιο της Δικαιοσύνης η οποία καλείται να απαντήσει σε μια σειρά από ουσιώδη ερωτήματα.
http://diulistirio.blogspot.gr/
